Inquilino no paga el arriendo en Colombia: guía legal completa para arrendadores (2026)

Si su inquilino dejó de pagar el arriendo, usted puede demandarlo desde el primer mes de mora. El artículo 22, numeral 1 de la Ley 820 de 2003 le da derecho a pedir la terminación del contrato y la restitución del inmueble sin necesidad de esperar varios meses de atraso. El proceso judicial (llamado "proceso de restitución de inmueble arrendado") está regulado por el artículo 384 del Código General del Proceso y no exige conciliación previa, puede ir directamente ante el juez. Esta guía le explica paso a paso qué hacer, qué normas lo respaldan y qué errores evitar para recuperar su propiedad de forma legal y segura.

La Ley 820 de 2003 es su herramienta principal

La Ley 820 de 2003 regula exclusivamente los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda (artículos 1 y 2). Si usted arrienda un local comercial, una bodega o una oficina, esta ley no aplica, en ese caso rigen los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y las normas generales del Código Civil.

El artículo 22 de la Ley 820 establece las causales por las que un arrendador puede pedir la terminación unilateral del contrato. La primera causal es directa: "la no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato." No dice "dos meses", ni "tres meses". Basta con que el arrendatario no pague un solo canon dentro del plazo pactado para que usted tenga derecho a iniciar el proceso de restitución ante un juez civil.

Además del impago, el artículo 22 enumera otras causales que todo arrendador debería conocer: la no cancelación de servicios públicos que cause desconexión (numeral 2), el subarriendo sin autorización (numeral 3), las conductas que afecten la tranquilidad de los vecinos comprobadas ante autoridad policiva (numeral 4), las modificaciones al inmueble sin permiso o la destrucción del mismo (numeral 5) y la violación del reglamento de propiedad horizontal (numeral 6). Cualquiera de estas causales habilita al arrendador a demandar sin necesidad de dar preaviso ni pagar indemnización.

Los numerales 7 y 8 del mismo artículo regulan situaciones distintas: cuando el arrendador quiere terminar el contrato durante sus prórrogas por voluntad propia, debe dar preaviso escrito de mínimo 3 meses por correo certificado y pagar una indemnización equivalente a 3 meses de canon (numeral 7). Si invoca causales especiales al vencimiento del término, como necesitar el inmueble para habitarlo, demolición o venta, debe además constituir una caución de 6 meses de canon a favor del arrendatario.

Un dato fundamental: los contratos verbales tienen exactamente los mismos derechos y protecciones. El artículo 3 de la Ley 820 establece que el contrato de arrendamiento "puede ser verbal o escrito", y procesalmente el artículo 384 del CGP permite probar la existencia del contrato mediante prueba testimonial sumaria o confesión en interrogatorio extraprocesal.

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No se necesita conciliación previa ni requerimiento formal para demandar

Una de las preguntas más frecuentes de los arrendadores colombianos es: "¿Tengo que enviar una carta al inquilino antes de demandarlo?" o "¿Debo ir primero a conciliación?" La respuesta legal a ambas preguntas es no, cuando la causal es el incumplimiento del arrendatario (numerales 1 a 6 del artículo 22).

La Ley 2220 de 2022, conocida como el Estatuto de Conciliación, resolvió este punto de forma expresa. Su artículo 68 establece que la conciliación extrajudicial es requisito de procedibilidad para procesos declarativos civiles, pero incluye una excepción explícita para la restitución de inmueble arrendado: "en la restitución de bien arrendado de que trata el artículo 384 [del CGP]... el demandante no estará obligado a solicitar y tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad de la demanda." Esto significa que usted puede presentar la demanda directamente ante el juez sin agotar conciliación.

En cuanto al requerimiento previo por escrito, la Ley 820 no lo exige como condición para demandar en los casos de incumplimiento (causales 1 a 6 del artículo 22). El "preaviso" de 3 meses solo es obligatorio para las terminaciones voluntarias de los numerales 7 y 8. Dicho esto, enviar un requerimiento escrito sigue siendo una buena práctica por tres razones: deja constancia de la mora, puede motivar al inquilino a pagar o desocupar voluntariamente, y demuestra la buena fe del arrendador. Lo ideal es enviarlo por correo certificado a través del servicio postal autorizado o al mecanismo de notificación pactado en el contrato, indicando el monto adeudado y un plazo razonable para ponerse al día.

Así funciona el proceso de restitución de inmueble arrendado

El proceso judicial para recuperar su inmueble está regulado íntegramente por el artículo 384 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). Se tramita como un proceso verbal con reglas especiales que favorecen al arrendador diligente. Estos son los puntos clave que usted necesita conocer.

Competencia del juez. El artículo 28, numeral 7 del CGP establece un fuero privativo: siempre conoce el juez del lugar donde está ubicado el inmueble. Si su apartamento está en Bogotá, demanda ante un juzgado civil municipal de Bogotá; si está en Medellín, ante uno de Medellín. La competencia por cuantía depende del valor de la renta según el artículo 26, numeral 6 del CGP: si la cuantía es mínima (hasta 40 SMLMV), conoce el juez civil municipal en única instancia; si es menor (40 a 150 SMLMV), el juez civil municipal en primera instancia con posibilidad de apelación; y si es mayor (más de 150 SMLMV), el juez civil del circuito. Pero hay una regla especial poderosa: el numeral 9 del artículo 384 establece que cuando la causal sea exclusivamente mora en el pago del canon, el proceso se tramita en única instancia sin importar la cuantía. Esto significa que no hay segunda instancia y el proceso es más rápido.

Documentos para la demanda. El numeral 1 del artículo 384 exige acompañar la demanda con: prueba documental del contrato firmado por el arrendatario, o confesión en interrogatorio extraprocesal, o prueba testimonial sumaria. Además, los requisitos generales del artículo 82 del CGP: identificación de las partes, hechos, pretensiones, pruebas, determinación de cuantía y juramento estimatorio. Se recomienda adjuntar también el certificado de tradición y libertad del inmueble, recibos de servicios públicos y cualquier comunicación previa al arrendatario.

Si el inquilino no contesta la demanda, el numeral 3 dispone que el juez profiere sentencia ordenando la restitución directamente. Esta es la situación más rápida: entre 3 y 6 meses aproximadamente.

La regla de "pague para ser escuchado." El numeral 4 contiene una disposición crucial: si la demanda se fundamenta en falta de pago, el arrendatario no será oído en el proceso hasta que demuestre haber consignado a órdenes del juzgado el valor total de los cánones adeudados, o presente los recibos de pago de los últimos 3 períodos. Además, durante todo el proceso el inquilino debe seguir consignando los cánones que se causen, si no lo hace, pierde su derecho a ser escuchado. La Corte Constitucional declaró esta regla constitucional en las sentencias C-070 de 1993 y C-056 de 1996, y la reiteró en C-106 de 2021.

Medidas cautelares a su favor. El numeral 7 del artículo 384 permite al arrendador solicitar embargos y secuestros sobre bienes del demandado desde la presentación de la demanda, para asegurar el pago de cánones adeudados, indemnizaciones y costas. Estas medidas pueden decretarse incluso antes de notificar al inquilino. El arrendador debe prestar una caución que fije el juez.

Restitución provisional. El numeral 8 permite solicitar una inspección judicial al inmueble en cualquier momento del proceso. Si se verifica que el bien está desocupado, abandonado o en grave deterioro, el juez puede ordenar la restitución provisional inmediata. El inmueble se entrega al arrendador, aunque no puede arrendarlo a otro hasta que la sentencia quede en firme.

Duración real del proceso. Según la sentencia C-886 de 2004 de la Corte Constitucional, un proceso de restitución en Colombia tardaba en promedio 500 días. Hoy, con las reformas del CGP y la virtualización judicial (Ley 2213 de 2022), los tiempos han mejorado pero siguen siendo significativos. En Bogotá, donde la congestión judicial es mayor, un proceso contencioso puede tomar entre 8 meses y 2 años. En Medellín, los estimados son de 6 meses a 1 año y medio. Si el inquilino no se opone, el plazo se reduce a 3 a 6 meses en ambas ciudades.

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Lo que usted NUNCA debe hacer: las vías de hecho están prohibidas

Cambiar las chapas, cortar el agua o la luz, sacar las pertenencias del inquilino o entrar al inmueble sin permiso son conductas ilegales que pueden convertirlo a usted, el arrendador, en el infractor. No importa cuántos meses le deban: la ley colombiana exige que la restitución del inmueble se haga exclusivamente a través de un juez.

El artículo 24, numeral 1 de la Ley 820 establece que la suspensión premeditada de servicios públicos por parte del arrendador constituye una causal para que el inquilino termine el contrato y además asuma los costos de reconexión descontándolos del canon. Es decir, si usted corta los servicios, no solo no logra sacarlo, sino que termina pagando. El artículo 28 de la Constitución consagra la inviolabilidad del domicilio, y los tribunales han reiterado que el inmueble arrendado es el domicilio del inquilino mientras dure el contrato.

Desde el punto de vista penal, las vías de hecho pueden configurar varios delitos del Código Penal colombiano (Ley 599 de 2000):

• Violación de habitación ajena (artículo 189): Se configura cuando el arrendador entra arbitrariamente al inmueble arrendado. La tenencia legítima del inquilino convierte el inmueble en su domicilio, incluso si el arrendador es el propietario.
• Perturbación de la posesión sobre inmueble (artículo 264): Quien por medio de violencia sobre personas o cosas perturbe la pacífica posesión o tenencia de un inmueble, incurre en prisión de 16 a 36 meses y multa. Cambiar las chapas o bloquear el acceso encaja perfectamente en este tipo penal.
• Constreñimiento ilegal (artículo 182): Quien constriña a otro a hacer, tolerar u omitir algo mediante medios coactivos enfrenta prisión de 16 a 36 meses. Cortar servicios para forzar un desalojo es un ejemplo clásico.
• Daño en bien ajeno (artículo 265): Si al cambiar cerraduras o retirar pertenencias se dañan bienes del inquilino, la pena puede alcanzar hasta 90 meses de prisión.

La jurisprudencia constitucional ha sido enfática. En la sentencia T-237 de 1998, la Corte Constitucional reiteró que las vías de hecho del arrendador son ilegales y que debe acudir al proceso judicial de restitución. La regla es clara: solo un juez puede ordenar un desalojo.

Intereses de mora, depósitos y lo que realmente puede cobrar

Intereses moratorios. La Ley 820 no fija una tasa específica para intereses de mora sobre cánones vencidos. Ante este vacío, se aplica supletoriamente el artículo 1617 del Código Civil, que establece un interés legal del 6% anual (0,5% mensual). Sin embargo, las partes pueden pactar en el contrato una tasa diferente, siempre que no exceda la tasa de usura certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia. Para marzo de 2026, la tasa de usura vigente es del 25,52% efectivo anual (Resolución 0405 de 2026 de la SFC), calculada como 1,5 veces el Interés Bancario Corriente del 17,01% EA. Cobrar por encima de esta tasa constituye el delito de usura, tipificado en el artículo 305 del Código Penal. Para arriendos comerciales, el artículo 884 del Código de Comercio establece que, a falta de pacto, el interés moratorio equivale directamente a la tasa de usura.

El depósito de garantía: un mito frecuente. Muchos arrendadores colombianos creen que es legal cobrar "2 meses de depósito" al inquilino. Es ilegal para vivienda urbana. El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe expresamente los depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. Esta prohibición incluye depósitos directos, indirectos, por interpuesta persona o bajo denominaciones diferentes. El artículo 15 solo permite una garantía limitada para el pago de servicios públicos domiciliarios, con un tope máximo de dos períodos consecutivos de facturación, y debe constituirse a favor de la empresa prestadora del servicio, no del arrendador. Para locales comerciales, en cambio, no existe esta prohibición: las partes pueden pactar depósitos libremente bajo el principio de autonomía de la voluntad.

Incremento del canon. El artículo 20 de la Ley 820 establece reglas precisas: el arrendador puede aumentar el canon una vez cada 12 meses, en una proporción que no supere el 100% del IPC del año calendario inmediatamente anterior. Para 2026, considerando que el IPC de 2025 fue de 5,10% según el DANE, el incremento máximo permitido es del 5,10%. El aumento debe notificarse por escrito al arrendatario mediante servicio postal autorizado o el mecanismo pactado en el contrato; de lo contrario, es inoponible. El artículo 18 añade un tope adicional: el canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble, y este valor comercial no puede superar 2 veces el avalúo catastral.

El codeudor solidario responde desde el primer mes de mora

Si su contrato de arrendamiento incluye un codeudor solidario (que es lo más común en Colombia), usted tiene una ventaja legal importante: puede demandarlo directamente, junto con el arrendatario o de forma independiente, desde el primer incumplimiento. A diferencia del fiador simple, el codeudor solidario no goza del beneficio de excusión, lo que significa que usted no necesita perseguir primero al inquilino para luego cobrarle al codeudor. El artículo 1568 del Código Civil establece que en las obligaciones solidarias, el acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores por la totalidad de la deuda.

La diferencia con el fiador es sustancial. El fiador es un deudor subsidiario: solo responde cuando el deudor principal resulta insolvente, y tiene el beneficio de excusión (artículo 2361 del Código Civil), es decir, puede exigir que primero se persigan los bienes del arrendatario. El codeudor solidario, en cambio, está al mismo nivel que el arrendatario. En la práctica, las inmobiliarias y aseguradoras exigen codeudores solidarios precisamente por esta razón. Tenga en cuenta que la solidaridad del codeudor permanece mientras el contrato esté vigente, incluyendo prórrogas automáticas, hasta que se firme un paz y salvo o se sustituya por otro codeudor mediante otrosí al contrato.

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Arrendamiento comercial: otras reglas, otros derechos

La Ley 820 de 2003 no aplica a locales comerciales, bodegas, oficinas ni establecimientos de comercio. Para estos inmuebles, las reglas especiales están en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio (Decreto 410 de 1971), complementados por las normas generales del Código Civil.

La diferencia más relevante es el derecho de renovación automática del arrendatario comercial. El artículo 518 del Código de Comercio establece que el empresario que haya ocupado un inmueble por arrendamiento durante al menos 2 años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio tiene derecho a la renovación del contrato al vencimiento. El arrendador solo puede negarse invocando tres causales taxativas: incumplimiento del arrendatario (numeral 1), necesidad del propietario para habitar el inmueble o destinarle una empresa sustancialmente distinta (numeral 2), o necesidad de reconstruir, reparar o demoler el inmueble (numeral 3).

Para las causales 2 y 3, el artículo 520 exige un desahucio (preaviso) de mínimo 6 meses antes de la terminación del contrato. Si el arrendador no da este desahucio, o lo da con menos de 6 meses, el contrato se renueva automáticamente en las mismas condiciones y por el mismo término original. A diferencia de la Ley 820, aquí sí existe la figura del "desahucio" como tal.

El artículo 522 protege al arrendatario comercial de mala fe del propietario: si el arrendador invoca una causal pero luego no le da el destino declarado al inmueble, no inicia las obras dentro de 3 meses o arrienda a un negocio similar, debe indemnizar todos los perjuicios incluyendo lucro cesante, gastos de nueva instalación e indemnizaciones laborales. El inmueble queda especialmente afecto al pago de esta indemnización. El artículo 524 establece que todas estas normas son imperativas e irrenunciables: ninguna cláusula contractual puede dejarlas sin efecto.

En el arrendamiento comercial no hay límite legal al canon ni al incremento anual (a diferencia del tope IPC para vivienda), no está prohibido cobrar depósitos, y no existe supervisión administrativa. Las partes negocian libremente bajo el principio de autonomía de la voluntad, con sujeción únicamente a los artículos 518-524 y las normas generales del Código Civil.

11 preguntas frecuentes que todo arrendador colombiano se hace

¿Puedo subir el arriendo cuando quiera?

No. Para vivienda urbana, el artículo 20 de la Ley 820 permite un solo incremento cada 12 meses, limitado al IPC del año anterior (5,10% para 2026). El aumento debe notificarse por escrito; sin notificación válida, el aumento no le aplica al inquilino. Si el contrato establece un porcentaje de aumento superior al IPC, esa cláusula es inaplicable en la parte que exceda el límite legal.

¿Puedo pedir que el inquilino se vaya antes de que termine el contrato?

Sí, pero solo por las causales de incumplimiento del artículo 22, numerales 1 a 6 (sin preaviso ni indemnización). Si no hay incumplimiento, puede terminar durante las prórrogas (numeral 7) con preaviso de 3 meses e indemnización de 3 cánones, o al vencimiento del término inicial (numeral 8) invocando causales especiales con preaviso de 3 meses y caución de 6 cánones. La terminación por "plena voluntad" (literal d del numeral 8) solo procede si el contrato tiene mínimo 4 años de ejecución y con indemnización de 1,5 cánones.

¿Qué pasa si el inquilino subarrienda sin permiso?

Es causal de terminación inmediata. El artículo 17 de la Ley 820 prohíbe el subarriendo sin autorización expresa del arrendador. El artículo 22, numeral 3, la ratifica como causal de terminación. El arrendador puede dar por terminado el contrato sin preaviso ni indemnización, o celebrar un nuevo contrato directamente con los ocupantes reales.

¿Cuánto tiempo tengo para devolver el depósito de servicios públicos?

No existe un plazo legal específico en la Ley 820. La devolución se hace una vez verificado que no hay facturas pendientes de servicios públicos. Los rendimientos financieros generados son propiedad del arrendatario (Decreto 3130 de 2003, artículo 4). Recuerde que este depósito solo puede cubrir servicios públicos, nunca cánones ni daños.

¿Puedo embargar las cosas del inquilino dentro del apartamento?

Sí, pero solo judicialmente. El artículo 384, numeral 7 del CGP permite solicitar embargos y secuestros sobre bienes del demandado desde la presentación de la demanda, para asegurar cánones adeudados, indemnizaciones y costas. Sin embargo, el artículo 594 del CGP protege ciertos bienes inembargables: la cama y ropa de cama, la nevera, utensilios de cocina, herramientas de trabajo, el computador personal, alimentos y elementos indispensables para la subsistencia. Por otro lado, el artículo 2000 del Código Civil reconoce un derecho de retención extrajudicial sobre bienes muebles del arrendatario que estén en el inmueble, pero solo si consta en contrato escrito y exclusivamente para garantizar cánones adeudados.

¿Puedo cobrar intereses si el inquilino paga tarde?

Sí. Aunque la Ley 820 no fija la tasa, el artículo 1617 del Código Civil establece un interés moratorio supletorio del 6% anual. Si pactó una tasa mayor en el contrato, esta es válida siempre que no supere la tasa de usura vigente (25,52% EA para marzo de 2026).

¿Qué hago si mi contrato es verbal?

Tiene exactamente los mismos derechos. El artículo 3 de la Ley 820 reconoce los contratos verbales, y el artículo 384, numeral 1 del CGP permite probar su existencia mediante testimonio o confesión. La recomendación es formalizar siempre por escrito para facilitar la prueba, pero la ausencia de documento no le quita derechos.

¿Puedo desalojar al inquilino yo mismo?

Nunca. Solo un juez puede ordenar la restitución. Si usted cambia las chapas, la Policía Nacional tiene el deber de restituir la tenencia al inquilino, y usted podría enfrentar cargos penales (artículos 189, 264 y 182 del Código Penal).

¿Necesito abogado para demandar?

Para procesos de mínima cuantía (hasta 40 SMLMV), técnicamente puede actuar sin abogado. Sin embargo, dado que el proceso de restitución tiene reglas especiales complejas y errores procesales pueden retrasar la recuperación del inmueble, se recomienda siempre contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.

¿Cuánto cuesta demandar?

Los costos varían según la ciudad y la complejidad, pero incluyen: honorarios del abogado, gastos de notificación, arancel judicial y eventual caución para medidas cautelares. En Bogotá y Medellín, los honorarios de un abogado para un proceso de restitución oscilan generalmente entre $1.500.000 y $5.000.000 COP, dependiendo del caso.

¿Qué pasa si el inquilino presenta una tutela?

Es un riesgo real. Inquilinos en situación de vulnerabilidad (madres cabeza de familia, personas de la tercera edad, personas con discapacidad) pueden interponer acción de tutela alegando afectación al derecho a la vivienda digna. Los jueces constitucionales analizan caso por caso, pero la Corte Constitucional ha reiterado que el proceso de restitución es la vía legal legítima y que las cargas procesales del artículo 384 son constitucionales (sentencias C-070/1993, C-056/1996, C-106/2021).

¿Necesita recuperar su inmueble arrendado? No espere más, cada mes de mora son ingresos que probablemente nunca recuperará. En AbogadoYa encuentra abogados especializados en procesos de restitución que pueden evaluar su caso y presentar la demanda rápidamente.

Conclusión

El ordenamiento jurídico colombiano le da al arrendador herramientas poderosas para recuperar su inmueble: la mora de un solo mes habilita la demanda, no se requiere conciliación previa, el inquilino moroso debe pagar para ser escuchado en el proceso, y el juez puede decretar embargos desde el primer día. Pero estas herramientas solo funcionan si se usan correctamente y por la vía judicial. Las vías de hecho, por comprensible que sea la frustración, convierten al arrendador en infractor y pueden acarrear condenas penales de hasta 36 meses de prisión. El hallazgo más importante para muchos arrendadores será descubrir que los depósitos en dinero para vivienda urbana son ilegales (artículo 16, Ley 820), y que la verdadera protección está en un buen contrato, un codeudor solidario y la voluntad de actuar rápido ante el primer impago. El proceso de restitución, aunque todavía lento por la congestión judicial (8 meses a 2 años en las principales ciudades), es la única vía legal y la que, a largo plazo, protege tanto su patrimonio como sus derechos.

Normativa verificada al 5 de marzo de 2026: Ley 820 de 2003 (arts. 1, 2, 3, 8, 9, 15, 16, 17, 20, 22, 23, 24); Código General del Proceso, Ley 1564 de 2012 (arts. 17, 18, 20, 26, 28, 82, 384, 385, 390, 594); Ley 2220 de 2022, art. 68; Código de Comercio, Decreto 410 de 1971 (arts. 518-524, 884); Código Civil (arts. 1568, 1617, 2000, 2361); Código Penal, Ley 599 de 2000 (arts. 182, 189, 264, 265, 305); Corte Constitucional: C-070/1993, C-056/1996, C-886/2004, C-670/2004, C-122/2004, C-106/2021, T-118/2012, T-237/1998, T-482/2020; Superintendencia Financiera de Colombia: Resolución 0405 de 2026 (tasa de usura marzo 2026: 25,52% EA).